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Location meublée (professionnelle / non professionnelle)

Les revenus tirés de la location meublée d'un bien immobilier ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) lorsqu'ils sont perçus par le contribuable ou à travers une SARL à l'impôt sur le revenu.

Ce régime permet de déduire des loyers un amortissement calculé sur la valeur du bien. L'amortissement étant une charge comptable, il permet de diminuer, voire d'annuler le revenu imposable, sans représenter un coût réel pour le contribuable.Ce dernier perçoit ainsi un revenu peu ou pas fiscalisé.

La location meublée peut être exercée directement par le propriétaire, mais ce dernier peut aussi conclure un bail avec une société d'exploitation qui va sous-louer les biens dans le cadre de son activité. Les chambre ainsi exploitées peuvent être dans des résidences d'affaires (hébergement de cadres en mobilité), étudiantes, de tourisme, ou des maisons de retraite médicalisées/ EHPAD.

Dans le cas de cette exploitation déléguée, du fait de l'existence d'un bail commercial, les loyers sont soumis à TVA (à 5,5%) si au moins 3 prestations sont assurées parmi l'accueil, la fourniture de petit déjeuner, le nettoyage des locaux et la fourniture de linge. Le propriétaire peut alors récupérer la TVA relative au coût de construction du bien et/ou au coût du mobilier.

Le statut de loueur en meublé professionnel permet de bénéficier d'avantages supplémentaires :

  • exonération des plus-values de cession au bout de 5 ans au lieu de 15
  • non-imposition des biens à l'ISF
  • imputation du déficit d'exploitation éventuellement constaté la première année (frais d'ingénierie, d'acquisition...) sur le revenu global
  • couverture sociale grâce aux cotisations sociales versées
Ce statut est conditionnée par l'inscription au Registre du Commerce et de Sociétés, et par l'obtention de recettes annuelles supérieures à 23 000 € TTC ou représentant plus de 50% des revenus professionnels (ou globaux selon qu'on parle de l'impôt sur le revenu ou de l'ISF) du foyer fiscal. Ces critères sont largement remis en question par le projet de Loi de Finances pour 2009 actuellement en discussion et devraient donc être prochainement remaniés.