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Démembrement de propriété

Le droit de propriété est l'addition d'un ensemble de prérogatives du propriétaire :
- l'usus, le droit d'user du bien
- le fructus, le droit de percevoir les revenus
- l'abusus, le droit d'en disposer (vendre, donner, modifier…)

 Le démembrement de propriété consiste à séparer ces droits entre deux personnes :

- l'usufruitier, qui détient l'usufruit du bien (usu + fructus), autrement dlt le droit d'user personnellement du bien et/ou d'en percevoir les revenus

- le nu-propriétaire, qui détient la nu-propriété. Il n'a aucun droit immédiat sur le bien, mais en deviendra propriétaire à part entière (plein-propriétaire) à la fin de l'usufruit.

 L'usufruit s'éteint généralement avec l'usufruitier. On parle dans ce cas d'un usufruit viager. Mais le démembrement peut aussi être temporaire, fixé par contrat.

L'usufruit viager peut quant à lui être créé soit par contrat également, soit à l'occasion d'un décès, par la simple application du Code Civil. Ce dernier prévoit en effet que l'époux survivant du défunt peut choisir d'hériter de l'usufruit de la succession, les enfants recevant la nue-propriété.

Tout comme le droit de propriété classique, l'usufruit et la nue-propriété peuvent donc se donner (on parle alors de donation démembrée), se léguer, ou se vendre. La valeur de chaque droit est définie en fonction de l'âge de l'usufruitier (plus il est jeune, plus il percevra longtemps les revenus du bien et plus son usufruit vaut cher). 

Sauf cas particulier, valeur de l'usufruit + valeur de la nue-propriété = valeur du bien.

La donation de la nue-propriété d'un bien est un moyen courant de transmettre son patrimoine en minimisant le coût fiscal tout en conservant les revenus qu'il génère.

En effet, donner la nue-propriété d'un bien revient à conserver son usufruit. Fiscalement, l'opération est intéressante car les droits de donation ne porte que sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à celle de la pleine-propriété.

Et au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint automatiquement, sans aucune formalité, la nue-propriété, sans que la transmission de ce droit ne soit taxable au titre des droits de succession (sauf cas particulier prévu par l'art. 751 CGI).

Le démembrement de propriété est tout à fait différent de l'indivision, qui est un statut dans lequel tous les co-indivisaires ont les mêmes droits sur le bien, en pleine propriété. Par exemple, des amis qui achètent en commun une maison de vacances, des concubins qui achètent leur résidence principale, sont en indivision.

Démembrement et indivision peuvent d'ailleurs coexister, par exemple lorsqu'une personne décède en laissant un conjoint et plusieurs enfants : les enfants seront nus-propriétaires indivis.

Le démembrement de propriété a pour but originel de permettre la transmission aux descendants tout en préservant les revenus du conjoint survivant. Depuis sa création, la technique a été utilisée pour répondre à d'autres besoins, par exemple celui d'investisseurs désireux de se constituer un patrimoine immobilier sans risque locatif (ils achètent dans ce cas la nue-propriété du bien, l'usufruit étant cédé pour plusieurs années, généralement 15 à 20, à une société d'exploitation).

 

Droit de visite

C’est un droit accordé au bailleur malgré son obligation générale de ne pas troubler la jouissance du locataire et de faire visiter le logement loué en vue de la vente ou de la location. Celui-ci ne peut s’exercer ni les jours fériés ni plus de deux heures les jours ouvrables. Ce droit est prévu par la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides mais doit être stipulé au contrat pour les locations meublées.