Le conseil

La démarche de conseil est souvent peu familière à nos clients. Elle constitue pourtant la base de notre métier : un bon placement, c'est d'abord une approche objective et rigoureuse, mais aussi la prise en compte du contexte familial notamment.

Voici donc des exemples tirés de cas réels.

Pour en savoir plus : notre rémunération, vos garanties.


 

FeuilleMonsieur A., 67 ans, divorcé, s'est remarié et a un enfant issu de son premier mariage.

Propriétaire de plusieurs biens immobiliers et d'actifs financiers, il souhaite prévoir les conséquences de sa disparition pour éviter toute perte de revenu à son épouse tout en assurant la transmission de son patrimoine à sa fille. 

Il désire éviter toute situation conflictuelle entre elles, car elles ne s'entendent pas bien.

 

L'étude du régime matrimonial de M. A a montré une faille dans la donation au dernier vivant qu'il avait fait rédiger après son remariage : celle-ci créait une situation d'interdépendance entre son épouse et sa fille (démembrement de propriété) qui pouvait s'avérer désastreuse.

Il était en effet possible à l'épouse de dilapider toute la succession, ne laissant à sa belle-fille qu'un droit théorique sur un patrimoine disparu. Par ailleurs, les deux femmes étaient obligées de s'entendre pour gérer et vendre les biens destinés à procurer un revenu à Madame, d'où une source potentielle de conflits d'intérêts s'ajoutant à la mésentente.

La stratégie mise en place a permis de :

- sécuriser les revenus de Madame en permettant de lui attribuer les biens générateurs de revenus

- garantir à la fille de M. A la propriété, immédiate ou à terme, des biens que son père souhaitait lui transmettre

- supprimer tous les liens juridiques pouvant générer une dépendance réciproque et des conflits

- réorganiser le patrimoine pour que les supports d'investissement retenus permettent de minimiser dès maintenant l'impôt sur le revenu, l'ISF et les droits de succession.

 

Feuille

 

 

Monsieur et Madame B, 32 et 34 ans, possèdent trois appartements qu'ils ont acheté à un bon prix, puis rénovés et mis en location.

Les loyers couvrent les mensualités des emprunts contractés pour l'acquisition et les travaux.

Leur problème : alors que leurs salaires sont stables, leur impôt augmente chaque année, du fait de leurs revenus fonciers.

Lassés de réaliser chaque année des travaux pour les déduire de leurs loyers, la seule solution qu'ils voient est de réaliser une nouvelle acquisition immobilière. Les travaux et les intérêts d'emprunt seront déductibles des revenus fonciers qu'ils perçoivent déjà : ils espèrent ainsi diminuer leur impôt.

Démarchés par une société de vente de produits de défiscalisation, ils pensent que l'investissement en loi "Robien" pourrait leur convenir.

 

Nous avons permis à M. et Mme B de prendre conscience que si la fiscalité représentait un problème, elle ne devait pas leur faire oublier un objectif plus important : préparer le financement des études de leurs deux enfants âgés de 8 et 11 ans.

Nos préconisations ont donc tenu compte de ce double objectif pour la réorganisation de leur patrimoine. En effet, si un investissement "Robien" offrait en théorie d'intéressantes perspectives de défiscalisation, ce n'était en pratique pas la solution la mieux adaptée : les revenus auraient été trop aléatoires et insuffisants pour faire face aux frais de scolarité de leurs enfants une fois étudiants.

Le recours à un support immobilier de qualité à la rentabilité élevée, complété par un mode de financement particulier (prêt in fine) a permis d'éviter de recréer une augmentation de leur revenu imposable, et a accru la protection de la famille en cas de décès.

A la fin de l'emprunt, qui coïncidera avec le début des études supérieures des enfants, les revenus de ce derniers seront assurés (pas de risque locatif) et stables (pas de frais de copropriété), sans contrainte de gestion.

 

 

Feuille

 

M. C, 44 ans, souhaite céder son entreprise et "vivre de ses rentes". Sa SARL est estimée à 2,5 millions d'euros. Il désire sécuriser ce capital pour en tirer des revenus suffisants, et limiter l'impact de la fiscalité à l'occasion de ce changement de situation.

 

 

Le seul recours à une technique de type apport à une holding aurait eu l'avantage d'éviter toute imposition de la plus-value relative aux parts de sa société. Mais il aurait compromis une optimisation fiscale ultérieure quant à ses revenus, sans parler d'un risque de redressement lourd en cas "d'acrobaties fiscales".

Aussi avons-nous préconisé à notre client une stratégie composite intégrant des solutions complémentaires fiables, et lui laissant une plus grande marge de manœuvre par la suite. Différentes techniques ont été mises en œuvre, dont le recours à des contrats de capitalisation, des acquisitions en nue-propriété et la création d'une nouvelle SARL de famille destinée à exercer une activité de Loueur en Meublé.

Notre client bénéficie ainsi :

- d'une optimisation fiscale portant aussi bien sur l'ISF (exonération sur les biens en nue-propriété et les biens considérés comme professionnels au sens du Code Général des Impôts) que sur l'impôt sur le revenu (amortissement des actifs liés à la location meublée, compensation des revenus fonciers par les intérêts d'emprunt)

- de structures (SARL à l'IS, SARL à l'IR, SCI) dont la transmission à son épouse et ses enfants sera notablement simplifiée, tout en lui garantissant de conserver tous les pouvoirs de gestion aussi longtemps qu'il le désirera

- d'une diversification de son patrimoine lui permettant de le sécuriser ses actifs dans de bonnes conditions de rentabilité.